Husejer / udlejer Husejer / udlejer
Hej
Nogen der er husudlejer?
Jeg har kig på en bygning med 5 lejemål i, den koster 2 mill (renoveret).
Jeg ved godt hvordan man driver en virksomhed, men har ikke nogen idé om hvordan man gør med en udlejningsejendom... (selvfølgelig skal jeg have en revisor på, dette er kun en hurtig forespørgsel)
Er der nogen her der ejer huse/lejligheder og lejer dem ud?
Hvad gør man, hvad skal man tænke på?
Hvordan regner man ud hvad der ender med at blive overskud? Her tænker jeg på hvad man kan trække fra (varmeudgifter, vand etc.)
En anden ting, hvis boligen koster 2 mill, hvor meget skal jeg så regne med at betale af hver måned over en normal afbetalingsperiode. (jeg ved at det er meget forskelligt, men hvad giver i)
Og er der i øvrigt nogen kommentarer til projektet?
Min far er håndværker og kan lave alt det håndværksmæssige, så den del er der styr på 
apr 2007
Følger: 13 Følgere: 12 Biler: 3 Emner: 180 Svar: 994
Du skal jo gøre op med dig selv om vand, varme og el skal afregnes direkte mellem forsyningsselskab eller igennem dig som udlejer.
Husleje indtægterne skal som sådan dække vedligeholdelse, administrationsudgifter, renteudgifter og afdrag på gæld.
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
Jeg laver selv mit regnskab. Jeg er for nærig til at betale en revisor 10-20.000 kr. årligt for noget, jeg lige så godt selv kunne have gjort. De tager nemlig ved, når der er tale om A/S! Det er til gengæld ikke så slemt igen ved ApS, så det behøver du nok ikke være så bange for.
apr 2007
Følger: 13 Følgere: 12 Biler: 3 Emner: 180 Svar: 994
Han kan lave samme nummer med et enkeltmandsfirma, og han sparer penge på revisorregningen hvis han ikke opretter et selskab, da selskabet skal revideres.
Han kan vælge at køre udlejningen i virksomhedsordningen og så har han samme muligheder som i selskabet med hensyn til beskatning af overskuddet.
apr 2007
Følger: 13 Følgere: 12 Biler: 3 Emner: 180 Svar: 994
Enkeltmand eller selskab, der er ingen forskel på bogføring eller administration. Forskellen ligger i revisors arbejde samt hæftelse for gæld.
nov 2008
Følgere: 26 Biler: 12 Emner: 220 Svar: 7.561
Revisor regningen for min IT virksomhed i ApS, koster 5-8k om året, det er fair nok.
Tak for jeres svar indtil videre
nov 2008
Følgere: 26 Biler: 12 Emner: 220 Svar: 7.561
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
Jo, der er i meget høj grad forskel på bogføring og administration, når man snakker VSO kontra selskaber. Som sagt er selskaber meget lettere - bl.a. da det er adskilt fra privatøkonomien.
Desuden skal selskaber heller ikke altid revideres. Mit selskab bliver ikke revideret. Så vidt, jeg husker, er der 3 betingelser, hvoraf 2 skal være opfyldt, hvis man ønsker fritagelse for revision - bl.a. balancestørrelse og omsætning.
TheOtherGuy
Du skal nok forvente, at I skal indskyde en del penge selv, hvis I skal finansiere en ejendom til 2 mio. Nykredit eller lignende kan måske gå med til at belåne den op til 70 %. Derefter kan du måske lokke en bank til at finansiere op til 80-90 %. De vil nok under alle omstændigheder kræve, at de sidste 10-20 % finansieres af jer selv.
Desuden vil der i praksis muligvis ikke være meget større sikkerhed, da kreditorerne sandsynligvis vil kræve, at I kautionerer personligt for lånene. Jeg kautionerer fx personligt 100 % for mine realkreditlån i selskabet. Det gør mig dog ikke noget, da ejendommenes værdi rigeligt kan inddække gælden.
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
Ved afdragsfrihed opsparer man fortsat i ejendommen i kraft af inflation. Eftersom lejen reguleres med inflationen årligt, vil ejendommen også - alt andet lige - stige med samme faktor, hvis afkastkravet er det samme. Desuden vil restgældens købekraft formindskes over tid ud fra samme argument.
TheOtherGuy
Der er ikke andet for, end at få en kreditforening eller bank til at lave nogle beregninger for jer. Det vil være bedre, mere præcist og mere overskueligt, end hvis vi bare sidder og siger "sådan ca."
nov 2008
Følgere: 26 Biler: 12 Emner: 220 Svar: 7.561
Jeg er med på at vi nok kommer til at kautionere personligt for lånene uanset hvad..
Men ud over det, så synes jeg at et ApS er nemmere administrativt at styre, når der er flere anpartshavere end 1.
Jeg ved at jeg skal til kreditforeningen, men det var også bare lige for at få en ca. str.
Det jeg tænker på det er hvis nu alle 5 lejligheder er udlejet til 3000kr pr. måned (excl. forbrug, altså i ren leje indtægt)
Så giver det 3000x5 = 15.000kr og hvis jeg skal afbetale med f.eks. 14k/md, så er den idé jo lidt væk, så er der ikke meget til drift af virksomhed eller uforudsete udgifter..
Jeg er med på at jeg ikke kan leve af at leje 5 lejligheder ud ;o)
Det er mere tænkt som en "opsparing", men den er der jo heller ikke meget af, hvis leje indtægterne kun lige kan dække de månedlige lån-afdrag..
mar 2007
Følgere: 43 Biler: 8 Svar: 5.725
mar 2005
Følger: 16 Følgere: 26 Biler: 8 Emner: 5 Svar: 336
Og så kan det jo koste penge at få annonceret for udlejning og man skal huske at sætte tid af til fremvisninger og alt hvad der nu hører sig til.
Hvis dine beboere ikke selv kan overskue er rydde sne/holde have er det også dit ansvar, samt istappe fra tage og alt hvad der nu ellers kan findes rundt omkring af praktiske opgaver som de ikke gider at tage sig af.
Udover det så er udlejere konsekvent nogen svin, som til trods for det i 95% af tilfældene vil få retten på deres side hvis i tager den så langt.
Jeg kender tilfælde hvor lejer ekstraordinært havde haft lov til at have en kat - Ved udflytning kunne det konstateres at ALT var kradset i stykker, fra gulv til loft. Alt lige fra gulv, tapet, dørkarme, døre, køkkenskabe og hvad man ellers kan komme på skulle have en omgang. Lejer var jo flyttet og sådan en typisk "sølle" familie som jo alligevel ikke har nogen penge man kan få - ÆV!
Det er nok en stor fordel at din far er håndværker, for det er jo ikke anderledes end at have sit eget hus, ting går i stykker og ting skal laves.
En lille liste over ting der ikke holder evigt og skal skiftes med mellemrum (Specielt med 5 lejemål).
Køleskab, fryser, komfur, vinduer, overlæggere over døre og vinduer, amature i køkken og badeværelse, vand/varmerør, tilstoppede afløb.
Det er i sidste ende altid dig der hænger på den selvom du laver andre aftaler med lejer - Hvis du lejer lejlighederne ud uden hårde videvarer gør du selvfølgelig ikke
Tilsvarende med vinduer, man skal ikke forvente at lejer hverken maler dem eller sørger for at holde dem bare det mindste ved lige - Med lidt held vander de dem måske indefra i håb om at de rådner hurtigere så de kan få nogen nye
Ang. Prisen for at låne 2millioner så kommer det jo i stor grad også an på hvordan du vil låne og hvor mange penge du selv har.
Hvis det kan lade sig gøre kan det jo kun anbefales at betale alt hvad man kan kontant så du kan nøjes med realkreditlånet, men alt det kan banken under alle omstændigheder nok hjælpe bedst med. Og når du er igang, så næsten ligemget hvor god ven du er med din bank, så få lige et møde eller to i andre banker, konkurrenten har meget tit bedre ideer til hvordan tingene kan laves, de vil jo gerne have nye kunder
Hvis du selv har lidt penge på kistebunden, så skal du nemt kunne forrente 2 millioner for væsentligt mindre end hvad de kan udlejes for hvis vi tager udgangspunkt i at der altid er 4 lejligheder udlejet til ~3.000kr.
Og det er jo til at regne på, det er de variable udgifter man skal tage sig hånd om, for det kan være at du det ene år skal bruge 100.000 på at få slebet nogen gulve ned, malet, skiftet vinduer og diverse småting
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
Jeg synes lige, jeg vil komplimentere dig for dit indlæg. Det er fint beskrevet, hvad man skal være opmærksom på, når man lejer ejendom ud.
apr 2006
Følger: 56 Følgere: 49 Biler: 5 Emner: 76 Svar: 1.494
Men en lille idé herfra, hvis du alligevel har it selskab, hvorfor køre du ik et SMBA firma, der kan du jo have holding og underselskaber kørende, når du alligevel skal have din far indover.
?
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
nov 2008
Følgere: 26 Biler: 12 Emner: 220 Svar: 7.561
Man kan ikke låne penge som SMBA (det er i hvert fald svært....)
apr 2006
Følger: 56 Følgere: 49 Biler: 5 Emner: 76 Svar: 1.494
og det begrænset ansvar, var en idé, men hvis det er helt ude i hampen, så er det ogå i orden i er modvillige for den ide
apr 2006
Følger: 56 Følgere: 49 Biler: 5 Emner: 76 Svar: 1.494
apr 2003
Følger: 30 Følgere: 30 Biler: 6 Emner: 336 Svar: 1.711
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
Mine ejendomme giver driftsoverskud fra dag ét. Det skulle de også meget gerne gøre, da det i modsat fald godt nok er en dårlig investering! Prøv lige at regne intern rente ud på en ejendomsinvestering, som giver underskud fra dag ét ...
<b>Afbetaler du lånet, så vil lejeindtægten medfører et konstant stigende overskud (som dog reelt ikke giver en større købekraft som følger af inflationen). </b>
Det er klart, overskuddet vil være stigende. Men afdragsfrihed medfører øget likviditet til fremtidige investeringer. Det er klart, at hvis man aldrig nogensinde vil have mere end én ejendom – eller investering generelt – så vil det bedst kunne svare sig at afvikle gæld med al overskydende likviditet. Men hvis man har en drøm om at udvide biksen, så er det ikke ubetinget klogt at afdrage.
<b>Desuden er du med afdragsfrie lån også fuldstændig afhængig af at huspriserne stiger, for rent faktisk at få penge ud ved et salg og ikke ende med at stå med en restgæld. Den generelle prisudvikling på huse er opadgående hvis du regner på lang sigt, men bliver man nødt til at sælge om fem år hvor der ingen garanti er for at huspriserne er steget i forhold til i år (spørg bare mange af dem der købte hus for fem år siden og som i dag er teknisk insolvente) så risikerer du at stå med en ejendom der er mindre værd end gælden - det risikerer du selvfølgelig også selvom du afdrager på lånet da hovedparten af afdragene er renter i starten, men du vil alt andet lige stå med en mindre restgæld om fem år. </b>
Du glemmer at skelne mellem almindelige huse og udlejningsejendomme. Ved sidstnævnte <i>vil</i> de stige, såfremt afkastkravet forbliver det samme. Sådan må det jo hænge sammen, når huslejen hvert år stiger. Og det ved vi jo alle, at den gør.
<b>Er man god til at investere er der med garanti penge at hente på at tage "afdragsfrie" lån og så investerer afdragene, men det kræver jo at man kan finde ud af at lade pengene arbejde og ikke bare lader dem stå og hygge sig på en konto.
I mange tilfælde vil en lille udlejningsejendom ikke genererer et voldsomt stort overskud. Man bør være glad hvis man bare kan få det til at løbe rundt med indtægter og udgifter (udgifterne vil jo også stige svarende til inflationen). Så derfor vil man formentlig ikke se et overskud som følger af inflation da priserne vil stige tilsvarende og man desuden vil se stigende vedligeholdelsesudgifter som ejendommen bliver ældre.</b>
Så mener jeg som sagt, du har kig på de forkerte udlejningsejendomme
<b>Gevinsten ved at investere i en ejendom kommer i at man får betalt gælden ned "gratis" (i form af lejeindtægter) og at husprisen som hovedregel vil stige.</b>
Nej, gevinsten kommer ikke nødvendigvis kun derfra, men også af eventuel overskydende likviditet – hvilket også vil være stigende over tid, da gælden er den samme, mens huslejeindtægterne er stigende.
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
Bare fordi man har flere selskaber, er det da langt fra ensbetydende med, at man skal have et SMBA
Man skal bare have et holding-selskab. Det kan lige så godt være et A/S eller ApS, hvilket er at foretrække.
apr 2006
Følger: 56 Følgere: 49 Biler: 5 Emner: 76 Svar: 1.494
apr 2006
Følger: 56 Følgere: 49 Biler: 5 Emner: 76 Svar: 1.494
sidder bare ik på 120 af de lange lige pt
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
mar 2009
Følger: 30 Følgere: 33 Biler: 1 Emner: 365 Svar: 5.945
og så bør du tjekke at huslejen ikke er højere end lejeloven foreskriver da prisen p huset jo afhænger af husleje indtægten
det er jo surt at købe ejendommen og efterfølgene få llo på halsen det er jo bare en lejer der får den ide så køre lavinen hurtigt med de andre og som andre har nævnt huset skulle gerne køre rundt i sig selv fra dag 1 med bortset fra udbetalingen
det bedste er jo at der bor nogle der har boet der i 100 år og har en lav husleje så er det nemmere at generere et overskud når de flytter
og ellers er det meste jo dækket ind af fam 200
og husk lejer er de flinkeste mennesker når de skal have en lejlighed men mange gange er nogle sataner når de flytter så sørg for at få alt skrevet ind i kontrakten når du lejer ud det kan koste dig dyrt at være flink
nov 2008
Følgere: 26 Biler: 12 Emner: 220 Svar: 7.561
Huset ligger ellers i et super godt kvarter med 500m til centrum (Sønderborg), huset er bare en skamplet i kvarteret..
Derfor skal det også renoveres og de 2 mill er prisen renoveret, med 5 lejligheder i str. 45-55kvm pr. stk + 4 garager dertil.
maj 2006
Følger: 29 Følgere: 85 Biler: 9 Emner: 14 Svar: 17.257
Så er det da nogle ganske elendige lejligheder, hvis man ikke kan få en større m2-pris for dem. Det er da i de færreste byer, man får 50 m2 for 2.500 kr. om måneden.
Hvis man vælger afdragsfrihed og regner med en gennemsnitlig rente på 4 % på 1,6 mio. i kreditforeningen og selv indskyder resten (hvilket det formentligt vil kræve), vil det give en udgift på 5-6.000 kr. om måneden, rundt regnet.
Ejendommen skal ikke renoveres, da de 2 mio. er inkl. renovering. Der er altså bare løbende driftsudgifter, hvilket jo på ingen måde bør være så høje beløb, at det vil give underskud.
<b>Et driftsbudget på 60-70.000 kr om året er ikke meget til en ejendom der lyder til at være rimelig nedslidt. Lad os bare sige at de kan renovere et enkelt lejemål for 50.000 kr, så vil det stadig tage fire år før renoveringsudgifter alene er betalt. Dertil kommer almindeligt vedligehold, forsikringer, ejendomsadministration, uforudsete udgifter o.m.a.</b>
Jeg går ud fra, de klarer ejendomsadministrationen selv. Det vil være en dyr post, som let kan undgås. <i>Så</i> meget arbejde er der heller ikke i 5 lejemål.
<b>Ang. stigning på priserne, så er udlejningsejendomme NÆSTEN lige så følsomme overfor svingninger i markedet som en privat ejendom, så på kort sigt vil du stadig kunne risikere at tabe penge på ejendommen. Specielt i vores nuværrende økonomiske klima. Instabilitet er det nye sort indenfor makroøkonomi! Der er jo nærmest ikke et land i vesten der ikke bruger mere end de tjener.
Og folk der typisk investerer i udlejningsejendomme er ekstra påpasselige for tiden da det gerne er den slags folk der er ekstra følsomme overfor svingninger i de økonomiske markeder da de jo gerne har gang i forskellige typer investeringer. Jeg går heller ikke ud fra at du har investeret alt i ejendomme? ;)</b>
Det er næsten samme udsving, <i>hvis man tæller erhvervsejendomme med</i>, ja. Eftersom dette er private lejemål, vil priserne ikke være specielt volatile, da private altid vil have behov for et sted at bo. Modsat vil der være svingende behov for erhvervslejemål i takt med aktiviteten i samfundet.
Jeg har investeret en forholdsmæssigt stor del af min egenkapital i ejendomme; nok ca. 2/3 af den samlede. Ikke at det skal lyde som noget svimlende beløb, men forholdsmæssigt set en stor del.
<b>Jeg ved godt at den interne rente kommer til at være negativ i forhold til lånerenten hvis der ikke er driftsoverskud, men det vil jeg ubetinget mene at den under alle omstændigheder vil være på sådan en ejendom selv ved afdragsfrihed. Jeg vil mene at det kræver større ejendomme for at skabe rentabilitet fra dag 1. Om 5-10 år, måske, men ikke fra dag 1 - så skal du være heldig at gøre en usædvanlig god handel.
Men dermed ikke sagt at man ikke kan tjene penge på sådan en ejendom. Min stedfar og jeg har lige solgt en ejendom som blev købt billigt, udlejet så udgifterne til afdrag var dækket og så renoveret for egne penge. Den er solgt som ejerlejligheder med et fornuftigt overskud på trods af at ejendommen i sig selv ikke var rentabel som lejemål. Det var en rimelig kortsigtet investering (to år), så derfor kørte vi faktisk med afdragsfrihed, men vores bankrådgiver fastholdt at skulle vi have holdt fast i ejendommen i længere tid, så skulle vi have sat afdrag på for at nedarbejde gælden. Havde vi beholdt ejendommen med nye lejere i de renoverede lejemål, så kunne vi godt have fået det til at løbe rundt i sig selv, men uden at skabe nogen nævneværdig likviditet - før ejendommen var blevet solgt.</b>
Så kigger du som sagt på de forkerte ejendomme. Mine ejendomme er som sagt eksempler herpå. Jeg kunne aldrig drømme om at købe en ejendom, som ikke genererer driftsoverskud, med mindre der <i>virkelig</i> var potentiale for fremtiden for netop dén type ejendomme.
<b>Hvis man ikke er ude i at udvide geshæften, så er det bedre at se det som en pensionsopsparing frem for en pengeko. Vi genererer overskud, men det er hovedsagelig i form af køb, renovering og salg, ikke som følger af at lejeindtægten væsentligt overstiger udgifterne.</b>
Så er det som sådan heller ikke udlejningsvirksomhed, man driver. Det kan ikke helt sammenlignes med en regulær udlejningsejendom, som man køber og beholder måske 10 år for at høste det løbende driftsoverskud.
mar 2009
Følger: 30 Følgere: 33 Biler: 1 Emner: 365 Svar: 5.945
er der ingen der bor i ejendommen nu ?
Husejer / udlejer